Certidão de ônus reais

O que é a certidão de ônus reais

Ônus real é um peso que acompanha o imóvel, não a pessoa. Se o imóvel é vendido, o ônus vai junto. Exemplos comuns: hipoteca, alienação fiduciária (o imóvel financiado fica em nome do banco até a quitação), penhora determinada por juiz, usufruto, servidão e indisponibilidade de bens.

A certidão de ônus reais é o documento do Cartório de Registro de Imóveis que diz se existe algum desses atos ativo na matrícula. Muitas vezes ela vem junto com a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, que aponta ações judiciais anotadas na matrícula que podem afetar quem compra.

Ônus reais e matrícula atualizada: qual a diferença?

Na prática, depende do estado e do cartório. Existem três formatos:

1. Certidão de inteiro teor da matrícula. Reproduz a matrícula inteira. Desde a Lei 14.382/2022, a Lei 6.015/1973 (art. 19, § 11) diz que ela serve para comprovar propriedade, direitos, ônus e restrições, sem precisar de outra certificação do cartório. Em muitos lugares, é ela que circula com o nome de “matrícula atualizada com ônus”.
2. Certidão de ônus reais separada. Alguns estados mantêm modelos próprios. O Código de Normas de Santa Catarina, por exemplo, prevê que as certidões de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias podem ser apresentadas separadas da certidão de inteiro teor (art. 770).
3. Certidão da situação jurídica atualizada. Criada pela mesma lei (art. 19, § 9º), resume as informações vigentes: dono, direitos, ônus e restrições. Em Santa Catarina, as normas dizem que ela não substitui a de inteiro teor e a de ônus para transferir o imóvel.

Resumo: em muitos cartórios, “certidão de matrícula atualizada” e “certidão de ônus reais” são o mesmo papel com nomes diferentes. Em outros, são documentos separados. Antes de pedir, confira com quem vai receber (tabelião, banco, juiz) qual modelo ele aceita.

Para que serve

• Saber, antes de comprar, se o imóvel ainda está financiado ou hipotecado.
• Ver se há penhora ou indisponibilidade que possa travar a venda.
• Lavrar escritura: o Decreto 93.240/1986 (art. 1º, IV) lista a certidão de ônus reais e a de ações reais e pessoais reipersecutórias entre os documentos para a escritura.
• Aprovar financiamento ou usar o imóvel para tomar crédito.
• Inventário, partilha, leilão e processos judiciais.
• Conferir um imóvel antes de aceitá-lo como pagamento ou em permuta.

Quem pode pedir e o que é preciso informar

Qualquer pessoa pode pedir, sem explicar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17). Você precisa informar o cartório e o número da matrícula. Sem a matrícula, o cartório pode localizar pelo endereço ou pelo nome e CPF do dono, o que pode demorar mais. Se não souber em que cartório o imóvel está, veja a busca de bens.

Onde é emitida e quanto tempo leva

Quem emite é o Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região do imóvel.

Você pode pedir sozinho. O canal nacional é o RI Digital (https://www.ridigital.org.br), do ONR, que é a versão atual do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC). Também dá para pedir no site ou no balcão do cartório. O valor são os emolumentos de tabela de cada estado.

Os prazos máximos da lei, contados do pagamento, são de 4 horas para o inteiro teor eletrônico com matrícula informada, 1 dia para a situação jurídica atualizada e 5 dias nos demais casos (Lei 6.015/1973, art. 19, § 10). Um modelo próprio de ônus, quando o cartório usa, costuma entrar no prazo de até 5 dias.

Como ler o resultado

• Negativa de ônus: não há ônus real ativo na matrícula naquela data.
• Positiva: existe pelo menos um ônus ou ação anotada. A certidão diz qual é, quem é o credor ou o processo e a data.

Um ônus antigo pode já ter sido cancelado. O cancelamento aparece numa averbação posterior. Se ele não aparece, o ônus segue ativo. Uma indisponibilidade costuma vir de ordem judicial e hoje passa pela CNIB, a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (Provimento CNJ 188/2024).

Se a certidão vier positiva, não quer dizer que o negócio é impossível. Muitos imóveis são vendidos com o financiamento sendo quitado no ato. Mas é hora de pedir explicação ao vendedor e orientação a um advogado ou ao tabelião. Nós explicamos o que está escrito; não damos parecer sobre o negócio.

Como a Certidões AZ ajuda

• Identificamos o cartório certo e o modelo de certidão que o seu tabelião ou banco aceita.
• Pedimos a certidão em qualquer estado e acompanhamos até a entrega.
• Lemos a certidão com você e explicamos cada ônus, credor e averbação de cancelamento.
• Juntamos as certidões do imóvel e do vendedor na checagem do imóvel.

Perguntas frequentes