Checagem de imóvel antes de comprar, financiar ou dar sinal

Para quem é

Para quem vai comprar, financiar ou dar sinal num imóvel e quer saber, antes de pagar, o que aparece nos registros públicos sobre o imóvel e sobre quem vende.

Serve para:

• compra direta com o proprietário, sem imobiliária;
• compra com imobiliária, quando você quer uma conferência independente;
• sinal ou arras antes da escritura;
• financiamento, para chegar ao banco com a documentação já conferida;
• compra de imóvel de empresa, de espólio ou de casal em separação.

Os riscos mais comuns que a checagem ajuda a enxergar:

• Imóvel com ônus. Hipoteca, alienação fiduciária a um banco, penhora em processo, usufruto. Tudo isso aparece na matrícula e muda o negócio.
• Vendedor com dívidas. Se quem vende responde a processos que podem levá-lo à insolvência, a venda pode ser questionada mais tarde como fraude à execução. As certidões de distribuição mostram se esses processos existem.
• Quem vende não é o dono. Golpes comuns envolvem procuração falsa, “dono” que só tem contrato de gaveta ou herdeiro vendendo antes do inventário. A matrícula mostra quem é o proprietário registrado.
• IPTU atrasado. Dívidas de imposto do imóvel podem passar para o comprador.

O que verificamos

Do imóvel:

• Matrícula atualizada: quem é o proprietário registrado e o histórico de transmissões.
• Certidão de ônus reais: se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou outra restrição.
• Débitos municipais e IPTU: se o imóvel tem IPTU e taxas em aberto na prefeitura.

De quem vende (pessoa física, e cônjuge quando houver):

• Protesto: se há títulos protestados, como cheques, duplicatas e dívidas.
• Ações cíveis: processos na Justiça Estadual, como cobranças, execuções e disputas.
• Ações trabalhistas e CNDT: processos e dívidas na Justiça do Trabalho.
• Execuções fiscais: cobranças de impostos em processo judicial.
• CND federal: dívidas com a Receita Federal e a Dívida Ativa da União.

Se quem vende é empresa, acrescentamos:

• Falência e recuperação judicial: se a empresa está em falência ou recuperação.
• Junta Comercial: quem são os sócios e quem pode assinar pela empresa.

Conforme o caso, sugerimos também a vintenária (histórico de 20 anos do imóvel) ou buscas em outras cidades onde o vendedor morou.

O que você recebe

• Todas as certidões em PDF, emitidas nos canais dos cartórios, tribunais e órgãos públicos, com conferência de autenticidade.
• Um relatório de apontamentos em linguagem simples, com o que cada certidão mostrou: “nada consta”, o que apareceu, onde apareceu e o que aquilo costuma significar.
• Uma lista das perguntas que você pode fazer ao vendedor, ao corretor ou ao seu advogado sobre cada apontamento.

Como funciona

1. Você conta o que precisa pelo WhatsApp. Endereço do imóvel, quem vende e para quando você precisa.
2. Enviamos o orçamento. As taxas cobradas por cartórios e órgãos públicos vêm separadas do valor do nosso serviço.
3. Emitimos e conferimos. Pedimos cada certidão no canal certo, acompanhamos e conferimos se o documento está correto e completo.
4. Você recebe tudo explicado. Certidões em PDF e relatório de apontamentos, com espaço para tirar dúvidas.

Limites da checagem

Sendo direto sobre o que a checagem faz e não faz:

• Ela mostra o que consta nos registros públicos na data da emissão. Não elimina todo risco do negócio.
• Certidões de distribuição cobrem a cidade ou a região pesquisada. Um processo em outra comarca pode não aparecer, por isso perguntamos onde o vendedor morou.
• Dívidas de condomínio não aparecem em certidão. Peça declaração do síndico ou da administradora.
• A checagem não inclui vistoria do imóvel, avaliação de preço nem análise de contrato.
• Não damos parecer jurídico. Se algum apontamento pedir análise, indicamos um advogado, com contratação à parte.

Muitas dessas certidões você mesmo consegue pedir, algumas de graça. O nosso trabalho é reunir tudo de uma vez, no lugar certo, e explicar o resultado.

Perguntas frequentes