Matrícula atualizada ou certidão de ônus reais: qual pedir?

Na maior parte dos casos, quem pede “matrícula atualizada” e quem pede “certidão de ônus reais” quer saber a mesma coisa: quem é o dono do imóvel hoje e se existe hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou bloqueio sobre ele. Desde a Lei 14.382/2022, a certidão de inteiro teor da matrícula serve, por lei, para comprovar propriedade, direitos, ônus e restrições do imóvel. Por isso, em muitos cartórios, uma única certidão atende aos dois pedidos.

A diferença existe em alguns estados e cartórios, que ainda emitem a certidão de ônus reais como documento separado, com um texto que resume os ônus em vez de copiar a matrícula inteira. A forma mais segura de acertar é perguntar a quem vai receber o papel (tabelião, banco, juiz ou advogado) qual modelo aceita. Para escritura, a regra mais citada é que as certidões de ônus e de ações do imóvel tenham no máximo 30 dias, prazo que vem do Decreto 93.240/1986.

O que é a certidão de matrícula atualizada

Todo imóvel registrado tem uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da sua região. É uma ficha que começa com a descrição do bem e o primeiro dono, e depois recebe cada ato: venda, doação, herança, financiamento, penhora, construção, cancelamento.

A certidão de matrícula atualizada, também chamada de certidão de inteiro teor da matrícula, é a cópia dessa ficha inteira, assinada pelo cartório, na data do pedido. A Lei 6.015/1973 (art. 19, § 11) diz que ela reproduz todo o conteúdo da matrícula e serve como prova de propriedade, direitos, ônus reais e restrições, sem precisar de outra certificação do cartório.

Para saber mais sobre como ler cada ato, veja a página da certidão de matrícula do imóvel.

O que é a certidão de ônus reais

Ônus real é um peso que acompanha o imóvel, não a pessoa. Se o imóvel é vendido, o ônus vai junto. Os mais comuns:

• hipoteca;
• alienação fiduciária, quando o imóvel financiado fica em nome do banco até a quitação;
• penhora determinada por juiz;
• usufruto;
• servidão;
• indisponibilidade de bens.

A certidão de ônus reais diz se algum desses atos está ativo. Ela costuma vir junto com a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, que aponta ações judiciais anotadas na matrícula e que podem atingir quem compra. É por isso que alguns cartórios chamam o documento de “certidão de ônus e ações”. Detalhes estão na página da certidão de ônus reais.

Quando as duas são o mesmo documento

Na prática, você vai encontrar três situações:

1. O cartório emite o inteiro teor com certificação de ônus e ações. É o caso mais comum. A certidão copia a matrícula e traz, no fim, uma declaração sobre ônus e ações. Uma só certidão atende a “matrícula atualizada” e a “ônus reais”.
2. O cartório emite o inteiro teor e, à parte, as certidões de ônus e de ações. Alguns estados preveem isso nas normas. O Código de Normas de Santa Catarina, por exemplo, permite que as certidões de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias sejam apresentadas separadas da certidão de inteiro teor.
3. O imóvel ainda está em transcrição antiga. Imóveis registrados antes da Lei 6.015/1973 podem não ter matrícula aberta. Nesse caso, a certidão sai do livro de transcrições, e o pedido de ônus pode precisar de pesquisa em livros antigos. Às vezes vale pedir a certidão vintenária, com o histórico dos últimos 20 anos.

Os modelos de certidão do Registro de Imóveis, lado a lado

Certidão	O que mostra	Prazo máximo do cartório (Lei 6.015/1973, art. 19, § 10)
Inteiro teor da matrícula (matrícula atualizada)	A matrícula inteira: dono, descrição e todos os registros e averbações	até 4 horas, digital, com o número da matrícula e pedida no expediente
Situação jurídica atualizada do imóvel	Resumo do que vale hoje: dono, direitos, ônus e restrições	até 1 dia
Ônus reais (quando emitida separada)	Se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e outros	até 5 dias (demais casos)
Ações reais e pessoais reipersecutórias	Ações judiciais anotadas na matrícula	até 5 dias (demais casos)
Transcrição antiga ou vintenária	Registro anterior à matrícula ou histórico de 20 anos	até 5 dias

Os prazos contam a partir do pagamento. Em locais com dificuldade de comunicação eletrônica, a corregedoria do estado pode autorizar prazos maiores.

A certidão da situação jurídica atualizada foi criada pela Lei 14.382/2022 (art. 19, § 9º, da Lei 6.015/1973). Ela é útil para uma visão rápida, mas atenção: em Santa Catarina, as normas dizem que ela não substitui a de inteiro teor e a de ônus para transferir o imóvel. Antes de usar esse modelo numa escritura, confirme com o tabelião.

O que o tabelião pede para lavrar a escritura

Quem define o que vai na escritura é o tabelião de notas. A base é o Decreto 93.240/1986, que regulamenta a Lei 7.433/1985. O art. 1º, inciso IV, pede “a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais”, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, com prazo de validade de 30 dias para esse fim.

Na prática, o tabelião costuma aceitar:

• a certidão de inteiro teor com certificação de ônus e ações, emitida há até 30 dias; ou
• o inteiro teor acompanhado das certidões de ônus e de ações separadas, também dentro do prazo.

O decreto pede ainda, para imóvel urbano, as certidões dos tributos que incidem sobre o imóvel, como a de IPTU e débitos municipais, e o comprovante do ITBI, quando devido antes da escritura.

O que o banco pede no financiamento

Cada banco tem sua lista. Como exemplo, a lista de documentos do crédito imobiliário do Bradesco pede a certidão de inteiro teor da matrícula “com negativa de ônus”, com todos os atos desde a abertura, e informa que a certidão vale 30 dias contados da expedição. A mesma lista pede certidões cíveis e de protesto do proprietário, do domicílio e da região do imóvel.

O ponto prático: o banco analisa a documentação antes de assinar o contrato. Se a análise demora, a certidão pode vencer no meio do caminho. Vale combinar com o gerente o momento certo de pedir.

De onde vem o prazo de 30 dias

É comum ouvir que “a matrícula vale 30 dias”. Isso é verdade para a escritura, por causa do Decreto 93.240/1986. Fora desse uso, a lei não fixa validade geral para a certidão de matrícula. Quem recebe define o prazo:

• Escritura: 30 dias para as certidões de ônus e de ações.
• Financiamento: o banco define; muitos adotam os mesmos 30 dias.
• Processo judicial, inventário, aluguel: depende do juiz, do advogado ou de quem pede.

Como pedir sem errar

Você mesmo pode pedir, sem intermediário. O canal nacional é o RI Digital (ridigital.org.br), com a opção de certidão digital assinada eletronicamente. Também dá para pedir no balcão ou no site do cartório. Você paga os emolumentos da tabela do estado.

Antes de pedir:

• [ ] Pergunte a quem vai receber qual modelo aceita: inteiro teor com ônus e ações, ou certidões separadas.
• [ ] Tenha o número da matrícula e o cartório. Eles aparecem na escritura, no contrato de financiamento ou numa certidão antiga.
• [ ] Sem o número, informe o endereço completo ou o nome e CPF do dono. A busca pode levar mais tempo. A busca de bens ajuda a achar o cartório.
• [ ] Peça perto da data de uso, para não vencer.
• [ ] Ao receber, confira se é o imóvel certo e se a certidão está completa.

Faz sentido usar uma assessoria quando você não sabe o cartório, quando o imóvel está em outro estado, quando o registro é antigo ou quando precisa das certidões do imóvel e do vendedor juntas. Se preferir, a Certidões AZ pede e confere tudo para você, inclusive na checagem do imóvel.

Perguntas frequentes