Golpes na compra de imóvel: como as certidões ajudam a evitar

A maioria dos golpes na compra de imóvel deixa algum rastro nos registros públicos antes de o dinheiro sair da sua conta. Quem vende pode não ser o dono. O imóvel pode estar penhorado. O vendedor pode ter tantas dívidas que a venda acabe questionada na Justiça. A procuração pode ser falsa ou já ter perdido a validade. Cada um desses sinais aparece numa certidão diferente, e quase todas podem ser pedidas por qualquer pessoa, sem autorização do vendedor.

A regra prática é simples: confira a matrícula do imóvel e as certidões de quem vende antes de pagar o sinal, não depois. Os cartórios repetem esse alerta. Em junho de 2026, o Registro de Imóveis do Brasil em Minas Gerais orientou o comprador a consultar a matrícula e pedir a certidão atualizada antes de qualquer pagamento ou assinatura, e lembrou que muitas vítimas só descobrem a fraude quando tentam lavrar a escritura ou registrar o imóvel.

Os golpes mais comuns e a certidão que mostra cada sinal

Golpe ou risco	O sinal de alerta	Onde o sinal aparece
Imóvel vendido duas vezes	Outro contrato, escritura ou prenotação em andamento	Matrícula atualizada emitida no dia, e conversa com o cartório
Procuração falsa ou revogada	Procuração sem registro no cartório citado, ou revogada	Certidão da procuração, pedida ao tabelionato que a lavrou
Falso proprietário	Nome do vendedor diferente do dono registrado	Matrícula atualizada
Vendedor endividado (fraude à execução)	Processos de cobrança, execuções, protestos	Ações cíveis, execuções fiscais, protesto, CNDT
Imóvel penhorado, hipotecado ou bloqueado	Registro de penhora, hipoteca, alienação fiduciária ou indisponibilidade	Certidão de ônus reais e consulta de indisponibilidade
Sinal pago a intermediário	Pedido de depósito em conta de terceiro, pressa, preço muito baixo	Matrícula (para saber quem é o dono) e inscrição do corretor no CRECI

Imóvel vendido duas vezes

No Brasil, a propriedade de um imóvel só passa para o comprador quando a escritura é registrada no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Até lá, quem aparece na matrícula continua sendo o dono. É nesse intervalo que o golpe da venda dupla acontece: o vendedor fecha negócio com duas pessoas, recebe dos dois, e quem registra primeiro fica com o imóvel.

O que ajuda:

• Peça a matrícula atualizada perto da data do pagamento. Pela Lei 6.015/1973 (art. 19, § 10), a certidão digital com o número da matrícula sai em até 4 horas, contadas do pagamento, quando pedida no expediente.
• Leia os últimos atos da matrícula. Uma venda recente, uma promessa de compra e venda registrada ou uma averbação nova pedem explicação.
• Depois de assinar a escritura, leve-a a registro sem demora. A escritura sozinha não transfere a propriedade.

Procuração falsa ou que já perdeu a validade

Quando o dono não comparece e alguém assina por ele, a procuração vira o ponto fraco do negócio. Os golpes vão de procuração inteiramente forjada, em papel parecido com o do cartório, a procuração verdadeira que já foi revogada ou que perdeu efeito com a morte de quem a deu (Código Civil, art. 682). O Colégio Notarial do Brasil, seção São Paulo, já emitiu alerta a tabeliães e registradores sobre traslados falsos de procurações e escrituras que imitavam o papel de um tabelionato da capital.

Como conferir:

1. Veja na procuração qual tabelionato a lavrou, o livro e a folha.
2. Procure o contato desse cartório por conta própria, sem usar telefone ou e-mail que vieram com o documento. O CNJ mantém uma consulta pública de dados dos cartórios do país.
3. Peça ao cartório uma certidão atualizada da procuração. Ela confirma se o ato existe e se há revogação anotada. Na escritura, tabeliães costumam exigir essa certidão recente; o prazo aceito varia conforme o estado e o tabelião.
4. Confira se a procuração dá poderes específicos para vender aquele imóvel.

Existe também a busca na Central de Escrituras e Procurações (CEP), módulo da CENSEC, mantida pelo Colégio Notarial. Ela mostra o tabelionato, o livro e a folha de escrituras e procurações registradas, mas o acesso exige certificado digital.

Falso proprietário e “dono” de contrato de gaveta

Neste golpe, alguém anuncia e negocia um imóvel que não é dele. Pode ser um inquilino, um herdeiro que vende antes do inventário, alguém com documentos falsos ou uma pessoa que tem só um contrato particular, sem registro. A defesa é a mesma em todos os casos: comparar o nome e o CPF de quem vende com o nome do proprietário no último registro da matrícula.

• Se o vendedor não é quem está na matrícula, pare e peça explicação por escrito.
• Se o dono morreu, a venda depende do inventário ou de autorização judicial. Peça a certidão de óbito e pergunte em que pé está o inventário.
• Se o vendedor diz que tem “contrato de gaveta”, saiba que esse papel não aparece na matrícula e não prova propriedade.
• Se o imóvel tem matrícula recente, aberta a partir de registro antigo, a certidão vintenária mostra a cadeia de donos dos últimos 20 anos.

Vendedor endividado e o risco de fraude à execução

Este é o risco que mais pega o comprador de boa-fé. Se o vendedor responde a processos capazes de levá-lo à insolvência, a venda pode ser declarada ineficaz em favor do credor, como fraude à execução (Código de Processo Civil, art. 792). Na prática, o imóvel pode voltar a responder pela dívida do antigo dono.

A Lei 13.097/2015 (art. 54) reforçou que o que interessa ao comprador precisa estar na matrícula, e o credor pode averbar a execução ali. Ainda assim, nem todo processo chega à matrícula. Por isso, além do imóvel, olhe para quem vende:

• Ações cíveis na Justiça Estadual e na Federal, nas cidades onde o vendedor mora e onde fica o imóvel.
• Execuções fiscais, que mostram cobrança judicial de impostos.
• Protesto, que mostra dívidas levadas a cartório.
• CNDT e ações trabalhistas, principalmente se o vendedor é ou foi empresário.
• Se o vendedor for empresa, a certidão de falência e recuperação judicial e a da Junta Comercial, que mostra quem pode assinar.

Um processo na certidão não quer dizer que o negócio é ruim. Quer dizer que vale entender o processo antes de pagar. O peso de cada caso é uma avaliação para o seu advogado ou para o tabelião.

Imóvel penhorado, hipotecado ou bloqueado

Um imóvel pode estar hipotecado ou alienado a um banco, penhorado num processo ou bloqueado por ordem judicial. O vendedor pode esconder isso, mas a matrícula não esconde.

• Hipoteca e alienação fiduciária: aparecem como registro (R.) na matrícula. Na alienação fiduciária, o imóvel continua em nome do banco até a quitação.
• Penhora: também é registrada. Ela continua valendo até uma averbação de cancelamento.
• Indisponibilidade: aparece como averbação. A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), mantida pelo ONR, reúne essas ordens por CPF ou CNPJ.

A certidão de ônus reais existe para isso. Para escritura, o Decreto 93.240/1986 (art. 1º, IV) fixa validade de 30 dias para as certidões de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias.

Sinal pago a intermediário ou a conta de terceiro

O golpe do falso corretor é dos mais relatados: um anúncio atraente, um intermediário simpático, pressa para “segurar” o imóvel e um pedido de depósito numa conta que não é do proprietário. Reportagens de 2026 com orientações de cartórios e especialistas repetem os mesmos sinais: preço muito abaixo do mercado, pressão para fechar e pedido de sinal imediato.

Antes de transferir qualquer valor:

• Confira na matrícula quem é o dono e faça o pagamento para essa pessoa, não para um terceiro.
• Consulte a inscrição do corretor ou da imobiliária no site do CRECI do estado.
• Desconfie de quem não deixa você ver a matrícula ou falar com o proprietário.
• Registre o sinal num contrato escrito, que diga o que acontece se as certidões mostrarem problema.

Checklist antes de pagar o sinal

Do imóvel:

• [ ] Matrícula atualizada, emitida há poucos dias, com o nome do vendedor no último registro.
• [ ] Ônus reais: sem hipoteca, penhora ou indisponibilidade, ou com o problema explicado e resolvido no contrato.
• [ ] IPTU e débitos municipais do imóvel.
• [ ] Declaração do síndico ou da administradora sobre débitos de condomínio, que não aparecem em certidão.

De quem vende (e do cônjuge, se houver):

• [ ] Documento de identidade e CPF batendo com a matrícula.
• [ ] Protesto, ações cíveis, execuções fiscais e CNDT.
• [ ] CND federal, que é gratuita no site da Receita Federal.
• [ ] Se houver procuração: certidão atualizada pedida direto ao tabelionato que a lavrou.

Do negócio:

• [ ] Pagamento para o proprietário registrado, com contrato escrito.
• [ ] Corretor com inscrição ativa no CRECI.

O que você consegue fazer sozinho e o que as certidões não mostram

Quase tudo da lista pode ser pedido por você. A matrícula sai pelo RI Digital (ridigital.org.br), do ONR, ou no próprio cartório. A consulta de protesto pela CENPROT é gratuita. A CND federal e a CNDT são gratuitas nos sites da Receita e do TST. As certidões dos tribunais saem nos sites de cada um.

Uma assessoria faz sentido quando você não sabe em qual cartório o imóvel está, quando o vendedor morou em várias cidades, quando o prazo está curto ou quando você quer alguém conferindo se cada certidão saiu no nome e no imóvel certos.

As certidões têm limites. Elas mostram o que consta nos registros públicos na data da emissão. Não mostram dívida de condomínio, problemas físicos do imóvel, nem processos em cidades que não foram pesquisadas. Também não substituem a análise de um advogado quando algo aparece. Se preferir, a Certidões AZ pede e confere tudo para você, pela checagem do imóvel.

Perguntas frequentes